代表作之二:
“三塊地”（2）
李昕,姜小莉,馬浩劍,陸上早,王黨生，史水敏
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????武進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，把宅基地與它上面的住房合在一起進(jìn)行，使它們既可有償退出，也可用作抵押貸款。對(duì)“超面積”部分，則實(shí)行有償使用。
——題記
一
????隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，鄉(xiāng)下的“空心村”越來(lái)越多，有些住房已無(wú)人居住。這些住房，連同它們身下的宅基地一起閑置，造成了極大的浪費(fèi)。
????宅基地制度改革，必然涉及對(duì)宅基地上住房的處理。讓它們能夠有償退出并且派上新用場(chǎng)，成為江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革的關(guān)鍵一招。
????苗木經(jīng)紀(jì)人李臘明是首批“吃螃蟹”者之一。
????記者曾多次采訪(fǎng)過(guò)他。10月10日，記者再次赴嘉澤鎮(zhèn)西城村采訪(fǎng)時(shí)看到，他家的兩層半樓房已被拆除。李臘明說(shuō)，被拆除的兩層半樓房是1986年建造的，建筑面積270平方米，占地面積120平方米，外帶一個(gè)農(nóng)家小院。幾年前，他家在鎮(zhèn)上買(mǎi)了商品房。兒子到常州城里工作后，也在城里買(mǎi)了房。
????李臘明說(shuō)，對(duì)照武進(jìn)區(qū)《農(nóng)村宅基地自愿有償退出指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，一家人反復(fù)商量后，決定自愿有償退出宅基地和住房。
????他告訴記者，按照嘉澤鎮(zhèn)確定的基準(zhǔn)價(jià)，他家退出宅基地和住房后，一共拿到77.6萬(wàn)元。其中，住房拆遷補(bǔ)償款34.6萬(wàn)元，貨幣化安置費(fèi)43萬(wàn)元。
????像李臘明家這樣選擇有償退出的，在西城村還有3戶(hù)。
????李臘明說(shuō)：“退出的，都是全家進(jìn)城或者全家搬到鎮(zhèn)上定居的。以后，這樣的情況會(huì)越來(lái)越多?！?/p>
????因?yàn)檗r(nóng)民當(dāng)初獲準(zhǔn)使用宅基地是無(wú)償?shù)模?，武進(jìn)區(qū)在這項(xiàng)改革中，把補(bǔ)償項(xiàng)目確定在住房拆遷和安置上。安置，統(tǒng)一采取貨幣化方式進(jìn)行。連日來(lái)，記者在6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道采訪(fǎng)了20多位基層干部和村民。他們都說(shuō)，這種做法合情合理，有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)也比較合理。
????武進(jìn)區(qū)采取一系列措施，處理農(nóng)民退出的宅基地和住房，盤(pán)活并利用好這些閑置的資源。
????這些措施主要包括：權(quán)屬轉(zhuǎn)讓——農(nóng)民可用出售住房等方式，將住房連同宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員使用，或者用租賃方式流轉(zhuǎn)給他人使用；權(quán)益轉(zhuǎn)化——集體經(jīng)濟(jì)組織收購(gòu)農(nóng)民退出的住房；土地整治——集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)土地綜合整治、增減掛鉤等方式，對(duì)農(nóng)民退出的宅基地進(jìn)行復(fù)墾開(kāi)發(fā)；轉(zhuǎn)換入市——集體經(jīng)濟(jì)組織將這些宅基地轉(zhuǎn)換為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，公開(kāi)入市。
????全區(qū)各地都有農(nóng)民自愿有償退出宅基地和住房。目前，已有327戶(hù)辦完手續(xù)。
二
????在一些農(nóng)民全家遷居城鎮(zhèn)的同時(shí)，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的推進(jìn)也讓不少富裕起來(lái)的農(nóng)民不愿離開(kāi)家鄉(xiāng)。其中，有的還想抓住鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施中的新機(jī)遇，再大干一番。
????同樣在嘉澤鎮(zhèn)，記者見(jiàn)到了另一位靠種植和銷(xiāo)售苗木掙錢(qián)的農(nóng)民。
????他叫呂偉斌，家住滿(mǎn)墩村。記者見(jiàn)到他時(shí)，他剛從江南農(nóng)村商業(yè)銀行辦完貸款手續(xù)回來(lái)。這是他第二次辦理“兩權(quán)”抵押貸款。
????農(nóng)民有宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)。讓農(nóng)民能用這“兩權(quán)”抵押貸款發(fā)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是武進(jìn)區(qū)的一大創(chuàng)新。2015年12月28日，呂偉斌第一次用這種方式貸款50萬(wàn)元。后來(lái)，他如期還清貸款。這次，他還是貸50萬(wàn)元。
????“今年苗木行情看好。我家田里，新品種月季有8000株，總價(jià)超過(guò)60萬(wàn)元?！眳蝹ケ笳f(shuō)。
????呂偉斌告訴記者，“兩權(quán)”抵押貸款的利率不超過(guò)5%。與其他方式的貸款相比，這種貸款，他貸50萬(wàn)元，1年利息起碼要少2.5萬(wàn)元。他說(shuō)，種植新品種月季，賺錢(qián)多，但投入也大。他購(gòu)買(mǎi)小苗的投入和后期的人工成本，靠的就是“兩權(quán)”抵押貸款。
????呂偉斌還透露，他的堂兄呂亞軍去年12月也用這種方式，貸了30萬(wàn)元，用于建造智能化大棚，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
????江蘇省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)李侃楨說(shuō)，武進(jìn)區(qū)的這項(xiàng)改革舉措開(kāi)全國(guó)先河，呂偉斌是全國(guó)農(nóng)村辦理“兩權(quán)”抵押貸款第一人。
????為了規(guī)范這項(xiàng)改革，武進(jìn)區(qū)制定了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制試行辦法》等一系列政策文件。
????記者了解到，該區(qū)在這項(xiàng)改革中抓住了兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)——
????第一是區(qū)政府投入1000萬(wàn)元，設(shè)立“兩權(quán)”抵押風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。在還貸出險(xiǎn)時(shí)，該基金承擔(dān)出險(xiǎn)金額的70%。這70%先由區(qū)政府動(dòng)用基金向銀行進(jìn)行代償，再由銀行向貸款人進(jìn)行追償。最終，被用作代償?shù)幕饘⒌靡苑颠€。
????第二是銀行積極參與。目前，江南農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武進(jìn)支行、交通銀行武進(jìn)支行等8家銀行，都大力發(fā)展這一業(yè)務(wù)。其中，江南農(nóng)村商業(yè)銀行還大膽創(chuàng)新，推出了專(zhuān)屬貸款產(chǎn)品。
????到今年9月底，這些銀行發(fā)放此類(lèi)貸款累計(jì)已達(dá)到3706萬(wàn)元。農(nóng)民們用這些貸款，發(fā)展種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。自這項(xiàng)改革推出以來(lái)，所有到期貸款都按期歸還。
????常州市金融辦副主任喻良騮說(shuō)，此舉讓農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房這塊“死資產(chǎn)”變成“活資本”，在一定程度上化解了“三農(nóng)”融資難題。
三
????由于種種原因，一些農(nóng)戶(hù)超標(biāo)準(zhǔn)占用了宅基地。對(duì)這些“超面積”者，怎么辦呢？這是農(nóng)村宅基地制度改革中必須解決的另一個(gè)大問(wèn)題。
????老農(nóng)民華國(guó)龍家有4個(gè)人，包括他們夫妻倆和兩個(gè)女兒。4個(gè)人，是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。華國(guó)龍家原來(lái)位于花海大道附近，2009年因該大道拓寬需要而被征地拆遷。當(dāng)時(shí)，村里考慮他的小女婿將要入贅，便在安置小區(qū)花都馨苑給他家安排了一套大戶(hù)，宅基地面積為137.7平方米。
????“至今，華國(guó)龍的小女婿還未入贅。按照區(qū)里現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度改革政策，4個(gè)人的家庭最多只能享受100平方米宅基地?！贝逦ぷ魅藛T張國(guó)慶告訴記者。
????張國(guó)慶還透露，花都馨苑一共有160多戶(hù)，像華國(guó)龍家這樣“超面積”的有幾十戶(hù)。他說(shuō)，主要原因是人均宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)改變了，“現(xiàn)在比以前緊了”。
????對(duì)“超面積”者，武進(jìn)區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革政策規(guī)定，由村集體經(jīng)濟(jì)組織收取“超面積” 部分宅基地有償使用費(fèi)。政策規(guī)定，對(duì)“超面積”部分，每平方米每年最低收取5元，最高收取20元。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由村民代表會(huì)議決定。按30年計(jì)算，“超面積”者一次性繳清費(fèi)用。
????對(duì)照政策，華國(guó)龍家所在的躍進(jìn)村召開(kāi)村民代表會(huì)議決定，對(duì)“超面積”部分按照每平方米每年5元收取有償使用費(fèi)。華國(guó)龍家一次性繳清了5655元。
????目前，該區(qū)已有121戶(hù)農(nóng)民辦理了“超面積” 部分宅基地有償使用手續(xù)，村集體經(jīng)濟(jì)組織收取有償使用費(fèi)51.5萬(wàn)元。這項(xiàng)工作，全區(qū)還在大力推進(jìn)。
????武進(jìn)區(qū)規(guī)定，這筆錢(qián)用于村集體公共支出。
????躍進(jìn)村黨總支書(shū)記張建榮告訴記者，對(duì)新建住房者，全區(qū)現(xiàn)在都按照武進(jìn)區(qū)《農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》執(zhí)行，在審批時(shí)嚴(yán)格控制宅基地面積。
